人气地区

在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了海外投资项目的成败。

 

以下是对投资区域东京 “港区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

 

地区特性

港区位于东京23区中央偏南部，是东京最主要的三个区之一。它是拥有最多企业总部的地区，是日本企业的中心。 随着驻日大使馆与外资企业的大量进驻，让港区的外国人居住者比例非常高。

港区的很多方面都排在东京23区之首。

1. 港区有六本木、虎之门、新桥、田町、品川之类的东京最大的商业地区。白天人口数(877,138人)、机构数、员工人数在东京都排在第1位。

2. 港区不仅有作为高级住宅区而闻名的白金、麻布、青山、高轮等地，区内大使馆的数量是东京最多的。

3. 港区的平均年收入超过1000万日元，排在日本全国第1位。

4. 港区有六本木hills、赤坂等具有代表性的大型商业设施，不仅是日本，在世界上也有非常有名。

5. 在教育设施方面，港区有庆应大学、明治学院、东海大学、芝浦工大等许多知名学府。

港区内集商业设施、高级公寓、教育机构等多种不动产投资要素为一体。虽然港区地价较东京其他区高，但从保值率角度，港区地价出现下跌的风险远小于其他地区。

 

人口推移

历年数据：

2016年：243,977人

2015年：240,585人

2014年：235,337人

2013年：231,538人

2012年：208,397人

2007年：185,610人

2002年：162,691人

 

人口推算：

2020年：219,394人

2025年：221,270人

2030年：221,221人

2035年：219,406人

2040年：215,898人

预计2020年人口将会有所减少，但减少率很低。 不必担心人口减少的问题。

地价动向

港区的地价在东京都内以至全日本都排在第3位。

从2016年的数据，可以看到港区地价多为上升趋势。

港区的平均地价是每坪约1000万日元。

地价最高的是内幸町地区，每坪约3000万日元。

地价最低的是台场区域，每坪约190万日元。

涨幅较大的地区：

乃木坂60%

青山、表参道50%

虎之门40%

泉岳寺、赤羽桥地区与2015年相比下降5%以上。

与其他地区进行比较，港区的地价明显要高很多。

 

交通利用

1.  JR

山手线、京滨东北线：品川站、新桥站、滨松町站、田町站

东海道本线·横须贺线：品川站、新桥站

2.  地下铁

东京地铁银座线：新桥站、表参道站、虎诺门站、青山一丁目站、外苑前站、赤坂见附站

丸之内线：赤坂见附站

日比谷线：六本木站、神谷町站、广尾站

千代田线：赤坂站、表参道站、乃木坂站

半藏门线：表参道站、青山一丁目站

南北线：麻布十号、六本木一丁目站、白金高轮站、白金台站

都营浅草线：新桥站、大门站、三田站、高轮台站、泉岳寺站

都营三田线：御成门站、三田站、芝公园站、白金高轮站、白金台站

都营大江户线：大门站、六本木站、汐留车站、赤羽桥站、麻布十号站、青山一丁目站

3.  其他

品川站可乘坐东海道新干线

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

在2020-2040年的20年里， 预计减少约6000人，仅减少约3%。

与东京人口的整体推移相比较，港区人口减少的数值非常低， 属于 基本维持现状。

 

随着东京奥运会的临近，预计在港区的企业和外国游客将大幅增加。

除住宿需求会增加，影响商业设施的经济效果也会很大。 因此，商业区的地价房价可能会进一步上涨。

港区拥有庆应大学、明治学院、东海大学等知名学府，以院校学生为对象的不动产投资也是有效的。

在港区进行房产投资有诸多优点，但整体地价较高。 也就是说，与其他区域比较，购入房子所需的费用会更高。 但考虑到未来资产价值， 港区的房地产下跌风险与其他地区相比很低。

 

总体来看：

港区是 东京最主要的三个区之一， 是日本企业的中心。港区拥有日本代表性的商业设施、拔尖的交通状况、稳定的未来人口数量，且资产保值率比其他地区更高。 随着驻日大使馆与外资企业的大量进驻，让港区的中国居住者比例非常高。

在东京买房前，对投资国家地域政策进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是对投资区域东京 “千代田区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

千代田区位于东京23区的中心位置， 自然拥有四通八达的交通设施这一优势，去往哪里都非常便利，面积并不大的千代田区拥有大大小小诸多地铁站，有9个JR车站，30多个地下铁车站，无论在千代田区的任何地方都能在徒步范围内找到一个车站。虽然是日本的政治、经济中心，拥有皇居、国会议事堂和东京站，在东京23区中，千代田区的人口数量和人口密度却意外的低。 千代田区不仅具有政治中枢的职能，也是许多日本大型企业总部的聚集地，使该区成为日本首屈一指的政治与经济中枢。

在东京站周边，有丸之内、大手町之类的商业街；

有霞关、永田町之类的政治和行政街；

有秋叶原、国立剧院之类外国游客广为聚集的地区。

千代田区人口数量虽然不满6万人， 但是从2010年人口普查来看，昼间人口达到81.9万人，增加了10倍以上。

 

人口推移

历年数据：（括号内是外国人数）

2016年：59,554人（2,636人）

2015年：58,583人（2,605人）

2014年：56,891人（2,537人）

2013年：54,148人（2,473人）

2012年：52,369人（2,627人）

 

人口推算：

2020年：50,387人

2025年：49,999人

2030年：49,262人

2035年：48,175人

2040年：46,769人

预计2020年开始，日本全国人口将普遍减少。 预计千代田区人口也有小幅下降趋势。

 

地价动向

千代田区的地价在东京都内以至日本全国都排在第2位。

地价最高时，每坪约4700万日元。

地价最高的是丸之内地区，每坪约8500万日元。

地价最低的是末广町地区，每坪约380万日元。

与其他地区进行比较，千代田区的价格差比较大。

涨幅超过10%的地区：

东京站

内幸町

小川町

淡路町

神保町

下跌超过10%的地区：

大手町

乐町

日比谷

 

交通利用

1.  JR

山手线、京滨东北线：东京站、秋叶原站、有乐町站、神田站

中央线：东京站、神田站、御茶水站

总武线：秋叶原站、水道桥站、市谷站、御茶水站、饭田桥站

东海道本线、横须贺线、总武本线、京叶线：东京站

JR东北新干线、上越新干线、北陆新干线、东海道新干线也可使用

2.  地下铁

东京地铁银座线：神田站、池山王站、末广町站

丸之内线：东京站、大手町站、御茶诺水站、国会议事堂前站、霞关车站、淡路町站

日比谷线：秋叶原车站、日比谷站、霞关站

东西线：大手町站、九段下站、饭田桥站、竹桥站

千代田线：大手町站、日比谷车站、国会议事堂前站、新御茶之水站、霞关站、二重桥前站

有乐町线：有乐町站、市谷站、永田町站、饭田桥站、麹町站、樱田门站

半藏门线：大手町站、永田町站、九段下站、神保町站、半藏门站

南北线：市谷站、永田町站、饭田桥站、池山王站

都营三田线：水道桥站、大手町站、神保町站、日比谷车站、内幸町站

都营新宿线：市谷站、九段下站、神保町站、岩本町站、小川町站

都营大江户线：饭田桥站

3.  其他

筑波快线

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

千代田区的人口数量将从2020年开始逐渐减少。 在2020-2040年的20年里，预计减少约7%，也就是说每年减少0.35%。

但是，千代田区仍是东京最中心的位置，主要商业设施也不会迁移，今后的人口必将继续聚集，尤其是高净值人群生活。 千代田区拥有明治大学、法政大学、上智大学、日本大学等很多知名学府。 除旅馆业投资外，以院校学生为对象的租赁投资也是不错的选择。

 

总体来看：

千代田区拥有东京最中心的位置，既是日本的政治中枢，也是日本大型企业总部的聚集地，更拥有四通八达的交通设施。虽然普通人口数量并不算多，但却集中了一批高净值人群。 千代田区算是非常适合房产投资的热门地区。

在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是对投资区域东京 “中央区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

中央区位于东京23区的正中央位置，不仅地理位置处于东京的中心地，更是日本经济、信息、商业等的中心。 著名的日本银行、东京证券交易所等日本经济核心都位于中央区。包括银座、大型布庄与百货公司总社聚集的日本桥、及以鱼货市场闻名的筑地皆位于本区范围之内。简直是集商业、观光、购物、饮食、艺术为一体。

中央区总有一种人很多的印象。 在这里，昼夜人口比率是继千代田区之后的第2位。昼间人口约60万人。 只不过，昼间人口非常多的中央区，总人口数却在持续减少。 随着勝どき、晴海地区的住宅开发建设推进，中央区也吸引了一批30-40岁的人群入住，随之整体人口明显增加，这是非常有名的事情。

在住宅方面以高层公寓与团地等集合住宅为主，独户低层住宅或低层分租公寓较为少见。道路呈现棋盘状，与他区相比较为整齐。 由于中央区位于东京的中心位置，交通十分便捷。到神奈川、埼玉、千叶等地区的交通路线也四通八达。 中央区不仅是东京的中心、是首都圈的中心，更是集商业、观光、购物、饮食、艺术等诸多领域的中心，是非常适合房产投资的地区。

 

人口推移

历年数据：（括号内是外国人数）

2016年：142,995人（5,547人）

2015年：138,088人（5,153人）

2014年：132,610人（4,916人）

2013年：128,628人（4,947人）

2012年：120,297人

2007年：102,431人

2002年：83,124人

 

人口推算：

2020年：141,605人

2025年：143,130人

2030年：143,406人

2035年：142,500人

2040年：140,485人

截至2030年，中央区人口应为增加趋势。 预计2030年后，中央区人口会缓慢减少。

 

地价动向

中央区的地价在东京都内以至日本全国都排在第1位。

地价最高时，每坪约6500万日元。

地价最高的是銀座一丁目地区，每坪约7200万日元，上升率高达20%以上。

地价最低的是水天宮前地区，每坪约330万日元。

东银座、马喰町、马喰横山地区的上升率甚至超过40%。

涨幅超过10%的地区：

银座

东京站

三越前

勝どき

下跌超过15%的地区：

新日本桥

与其他地区进行比较， 中央区的地价明显要高很多。

 

交通利用

1.  JR

总武本线：马喰町站、新日本桥站

京叶线：八丁堀站

2.  地下铁

东京地铁银座线：日本桥站、三越前站、银座站、京桥站

丸之内线：银座站

日比谷线：八丁堀站、茅场町站、人形街站、东银座站、筑地站、银座站、小传马町站

东西线：日本桥站、茅场町站

有乐町线：月岛站、新富町站、银座一丁目站

半藏门线：三越前站、水天宫前站

都营浅草线：日本桥站、人形街站、东日本桥车站、宝町站

都营新宿线：马喰横山站、滨町站

都营大江户线：月岛、筑地市场站、勝どき站

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

到2040年为止没有大幅度增加，但也没有大幅度下降，处于维持现状的水平。 这可以说是相当优秀的数值。 也就是说，如果考虑到人口推移，不动产投资的前景是光明的。

 

中央区位于东京中心位置，交通十分便捷，也是日本地价最高的地区。 很多投资者会将重点放在二手翻新公寓或是二手小户型公寓，这一类物件所需投资金额相对较低。 若有一定资金实力可以考虑一次性投资整栋公寓以获得规模效益。 从不动产价格趋势来看，在中央区投资不仅可以实现收入增长，还有很大几率可以回本。

 

总体来看：

中央区不仅地理位置处于东京的中心地，更是日本经济、信息、商业等的中心。中央区人口较多，住宅以高层为主，拥有全日本最高的地价，也是升值率最乐观的地区。

在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

以下是对投资区域东京 “文京区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

文京区位于东京23区的中央偏北部，被认为是东京都内最安全的区域，充满古香，生活环境非常好， 以文化教育机关和住宅街区为主，有“文之京”的美名。 出版、印刷业也很繁盛，并设有先进的医疗设施和大型医院。

文京区集中了日本不少的国私立中、高等学校，因而得有文化教育区之美名，日本最高学府东京大学的本部校区即在本区。 1990年落成的东京巨蛋Tokyo Dome超大型室内棒球场，这个棒球场内的野球体育博物馆作为日本的棒球名人堂而著名。旁边的小石川后乐园是东京著名的庭园地之一，附近还有2003年改建完成的大型游乐地带和商业设施LaQua。

因为文京区有JR山手线的通过，交通非常便利。到达东京站、新宿站等东京内的重要车站，仅需约10-15分钟。

 

人口推移

历年数据：（括号内是外国人数）

2016年：213,868人（9,215人）

2015年：210,350人（8,352人）

2014年：207,328人（7,715人）

2013年：204,120人（7,132人）

2012年：201,336人（7,001人）

2007年：183,491人（6,670人）

2002年：172,419人（6,258人）

 

人口推算：

2020年：210,594人

2025年：209,367人

2030年：206,815人

2035年：202,979人

2040年：197,810人

预计2020年开始，日本全国人口将普遍减少。 预计文京区人口也为下降趋势。

 

地价动向

文京区的地价在东京都内以至日本全国都排在第9位。

地价最高的是水道桥地区，3年的上升率超过5%，仍正在以高价推移。

2016年上升最多的为白山地区，比前一年上涨了12%以上。

与之相反，为御茶水地区比前一年下降了3%以上。

文京区内根据地区不同地价差异十分大，地价最高的地区与地价最低的地区之间差价在3倍以上。

但是与整个东京都相比，文京区的地价属于平均水平。

 

交通利用

1.  JR

中央线・总武线：水道桥站，饭田桥站

2.  地下铁

东京地铁丸之内线：后乐园站、野荷谷站、本原三丁目站、新大冢站

东京地铁千代田线：汤岛站、根津站

东京地铁有乐町线：江户川桥站、护国寺站

东京地铁北道：后乐园站、本驹込站、东大前站

都营三田线：春日站、千石站、白山站

都营大江户线：本乡三丁目站、春日站、千駄木站

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

2016年人口有所增加，2020年会逐渐减少。 但是，人口减少的速度很低，2020-2040年的20年内，只减少约1万人。 尽管日本的出生率正在下降，但是因为文京区内有东京大学等众多教育机构。 所以，文京区仍被认为是面向学生的高需求地区，吸引了众多的学生年龄层人群居住。

 

像文京区这样环境充满古香、适宜居住、交通便利的地区，十分适宜进行房产投资。区内根据地区不同地价差异十分大，地价最高的地区与地价最低的地区之间差价在3倍以上。 参考文京区内的人口推移趋势，可以进一步缩小投资范围。 另外，根据资金实力来选择房产，也可以更好的确定目标。

 

总体来看：

文京区是东京最适宜居住，最注重教育的地区，交通四通八达。在人气指数、人口推移、投资升值等方面都具有较为明显的优势。

在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

 

以下是对投资区域东京 “品川区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

 

地区特性

根据人口、白天人口、人口密度、面积等方面，品川区可以排在东京23区的第10位。 品川区以“很适合育儿的地区”而闻名，致力于教育，与全体人口相比，区内有孩子的家庭在逐步增加。   这意味着，移居到适合育儿的品川区的家庭也越来越多。 也就是说，以有孩子的家庭为对象的房产投资需求是高的。

品川站的所在地是港区，通行人数在日本全国排第6位。 很多上市企业都在这里设立总公司，慢慢就发展成了商业街。 在少子化的趋势下，因适合育儿而人口增加的品川区，可以说是适合房产投资的区域之一。

 

人口推移

历年数据：

2016年：378123人

2015年：372077人

2014年：368761人

2013年：366584人

2012年：353502人

2007年：337774人

2002年：320872人

 

人口推算：

2020年：375968人

2025年：375031人

2030年：371422人

2035年：365384人

2040年：357328人

预计2020年人口总量将会减少。

在2020-2040年的20年里，若以减少1.8万人的比率计算，将会减少5%。由此推算，1年会减少0.25%左右。

到2040年为止，人口减少可能不会出现大问题。

 

地价动向

品川区的地价在东京都内以至日本全国都排在第10位。

如果将品川区分成34个区域，从2016年数据看，其中25个地区的地价都呈上涨趋势。

品川区的平均地价是305万日元。

地价最高的是品川车站地区，每坪约880万日元， 比上一年增长7%。

地价最低的是立会川地区，每坪约175万日元。

与其他地区进行比较，品川区的地价差距有很大差异。

涨幅超过10%的地区：

户越25%

西山14%

户越银座11%

 

交通利用

1.  JR

山手线：大崎站，目黑站，五反田站

京浜东北线：大井町站，西大井站

横须贺线：大井町站

埼京线：大崎站

湘南新宿线：大崎站，西大井站

2.  地下铁

东京地铁南北线：目黑站

都营浅草线：五反田站、中延站、户越站

都营三田线：目黑站

3.  其他

京急线、东京单轨、东急目黑线、东急大井町线、东急池上线等

 

未来趋势

虽然2020-2040年人口会有所减少，但由于这一数值接近维持现状的数据，所以在品川区投资房产不会造成负面影响。

 

品川车站附近，有非常便利的商业街，也就不缺乏各种经营者的租赁需求。 比如东京都内最长的户越银座商店街、武藏小山商店街等，在全国都享有盛名，租赁需求非常高。

2020年东京奥运会、残疾人奥运会的部分项目预定在品川区内举办。 因此，很多日本人和外国游客将会聚集在此，住宿需求一定会增加。由于现有酒店和旅馆不足，在品川区内的旅馆业投资一定会增加。在 东京23区内，品川区的总体地价处于中等微上的水平。由于不同地域的地价差异很大，所以有必要根据预算来缩小投资区域。

 

总体来看：

东京品川区人口数量变化小，交通发达，生活环境便利，未来趋势明显。

在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

 

以下是对投资区域东京 “涩谷区”的具体调查方面：

1. 地区特性

2. 人口推移

3. 地价动向

4. 交通利用

5. 未来趋势

地区特性

涩谷区位于东京23区的西南部，是东京一个富有个性的行政区，商业活动兴旺，尤其体现在涩谷车站忠犬八公出口处。 著名的百货店、时装专卖店、饮食店、咖啡店、游技设施、风俗设施等密集如云，是与新宿同样被列为“24小时不眠之街”的城区。拥有“年轻人之街”之美称，使涩谷成为面向日本国内外各种流行的发祥地。

涩谷区的人口在东京都排在第19位，面积排在第15位。

涩谷区的收入水平在全日本排在第3位。

区内的松涛、広尾、代官山是人尽皆知的高级住宅地区。

1.  空房率 

从房产投资最大风险之一的空房率来看，涩谷区的空房率是13.7%，东京平均空房率是11.4%，全日本平均空房率是13.3%。

2.  犯罪率

从是否能让人安心生活的犯罪率来看，东京在全日本是犯罪率较高的城市。涩谷区的犯罪率是3.56%，东京平均犯罪率是1.83%。全日本平均犯罪率是0.9%。

3.  待机儿童

从待机儿童的比率来看，东京是高待机儿童比率的城市。涩谷区的待机儿童比率是6.59%，东京平均待机儿童比率是4.08%，全日本平均待机儿童比率是0.66%。

 

人口推移

历年数据：（括号内是外国人数）

2016年：219,898人（9,507人）

2015年：217,008人（9,091人）

2014年：214,665人（8,880人）

2013年：212,061人（9,445人）

2012年：199,450人

2007年：197,214人

2002年：192,099人

 

人口推算：

2020年：202,052人

2025年：197,528人

2030年：192,105人

2035年：185,897人

2040年：178,755人  

截至2025年，涩谷区人口预计为增加趋势。 预计2030年，涩谷区人口会维持现状。 预计2040年，涩谷区人口将会转为减少。

 

地价动向

涩谷区的地价在东京都内以至全日本都排在第4位。

地价最高时，每坪约3310万日元。

如果将涩谷区分成26个区域，从2016年数据看，地价上涨的区域为18个。

涩谷区的平均地价约960万日元。

地价最高的是宇田川町地区，每坪约4773万日元，上升率高达13%。

地价最低的是喜多见地区，每坪约209万日元，上升率为3%。

两地相差23倍左右，地价差距非常大。

涨幅超过10%的地区：

宇田川町エリア13%

原宿エリア47%

表参道エリア53%

千駄ヶ谷エリア61%

下跌超过5%的地区：

幡ヶ谷エリア21%

松濤エリア7%

涩谷区的房租价格在东京都内排在第4位，与地价排名相同。

 

交通利用

1.  JR

JR山手线：涩谷站、惠比寿站、代代木站、原宿站

总武线：代代木站、千駄ケ谷

埼京线：涩谷站、惠比寿站

湘南新宿线：涩谷站、惠比寿站

2.  地下铁

东京地铁银座线：涩谷站

日比谷线：惠比寿站

千代田线;明治神宫前站、代代木上原车站、代代木公园站

半藏门线:涩谷站

副都心线:明治神宫前站、北参道站

都营大江户线:代代木站

3.  其他

京王线：笹冢站

京王井之头线：涩谷站、神泉站

京王新线：初台站、笹冢站、幡谷站

小田急小田原线：代々木上原车站、代代木八幡站、南新宿站、参宫桥站

冬急东横线：涩谷站，代官山站

东急田园都市线：涩谷站

 

未来趋势

首先考虑到未来人口的趋势。

截至到2040年并没有大幅度下降，不用担心人口问题。

 

涩谷区的地价根据地区不同地价差异悬殊，便利性比较高又比较时尚的涩谷、原宿、代代木车站周围的地价非常高。 区内拥有青山学院，津田塾、聖心女子大等大学，针对学生群体的租赁需求十分稳定。

涩谷区的单身生活者和没有孩子的夫妇在住者大幅增加，这两种群体大约占区内人口的约80%。因此，中古小户型公寓需求十分旺盛。 另外，涩谷区的民宅登记数仅次于新宿区，是东京都内第2大民宿活跃地区。由于住宿需求高，即使将民宿费用设定较高也不用担心没有客源。

 

总体来看：

涩谷区的的地价根据地区差异十分明显，最高价与最低价相差23倍。但是，区内的房屋出租价格与土地价格相互平衡。

在东京买房前，对投资地域进行事前调查是很有必要的。

包括该地区目前的状况、未来的状况，都要进行一定程度的调查和预测。

足够的了解，直接决定了投资的成败。

 

以下是对投资区域东京 “新宿区”的具体调查方面：